Buchbergblick 24, 63505 Langenselbold
Nachstehend finden Sie die von uns üblicherweise genutzten Vertragsgestalltungen
Inhalt:
Die Verwaltung nach dem WEG bezieht sich nicht auf das Gesamteigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum.
Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume bzw. gewerblich genutzten Räume, obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst.
Will ein Wohnungseigentümer auch sein Sondereigentum verwalten lassen, muß er hierfür einen gesonderten Verwaltervertrag abschließen.
Der Verwalter ist stets Sachwalter für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen, auch spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften voraus.
Die Verwaltergebühr ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich von Verwaltergebühren bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleiches der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwaltungsfirmen möglich.
In diesem Vertrags-Muster wird unterschieden zwischen dem Umfang der regulären Verwaltertätigkeit, auf die sich die Grundvergütung des Verwalters bezieht, und dem besonderen Verwaltungsleistungen, die der Verwalter teils regelmäßig, teils aufgrund besonderer Eigentümerbeschlüsse erbringen soll. Die besonderen Leistungen werden gesondert berechnet.
| Wohnungseigentümergemeinschaft: | WEG-Mustergemeinschaft | |
|
||
| vertreten durch: | Theo Beispiel | |
|
||
| die Vertretungsbefugnis beruht auf: | Verwaltungsbeiratsvorsitzender | |
|
||
| Verwalter: | GW - Hausverwaltungen • Gerd Weissenborn Buchbergblick 24, 63505 Langenselbold |
|
|
||
| Verwaltungsobjekt | Wohnungseigentumsanlage in Musterdorf | |
|
||
| Die Verwalterbestellung erfolgte durch Versammlungsbeschluß vom ............. | ||
Die unterzeichneten Wohnungseigentümer beauftragen hiermit den Verwalter mit der
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums des Anwesens ......................
Der Verwaltervertrag wird mit Wirkung vom xx.xx.20xx für die Dauer von 5 Jahren, also bis zum xx.xx.20xx abgeschlossen.
Er endet, falls der Verwalter von der Wohnungseigentümergemeinschaft vorher aus wichtigem Grund abberufen wird.
Der Verwalter ist berechtigt, den Verwaltervertrag mit der Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalenderjahres zu kündigen,
erstmals zum xx.xx.20xx .
Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus §§ 20 bis 28 WEG, aus der Gemeinschaftsordnung, nach etwaigen einschlägigen Bestimmungen der Teilungserklärung und aus dem Inhalt dieses Verwaltervertrages.
Der Verwalter ist berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt
a) mit Wirkung für die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen, im Innenverhältnis ist er jedoch - abgesehen von dringlichen Angelegenheiten, Bagatellsachen und Geschäften der laufenden Verwaltung - gehalten, die Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung einzuholen.
b) ein Gemeinschaftsordnung zu erstellen, wenn diese nicht bereits vorhanden ist.
c) jährlich einmal eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen. Die Einladung ergeht schriftlich an alle Wohnungseigentümer unter Einhaltung der gesetzlichen, ggf. der in der Teilungserklärung vorgesehenen Frist, an die dem Verwalter vom Wohnungseigentümer zuletzt genannte Anschrift.
d) der ordentlichen Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und die Abrechnung für das vergangene Jahr zur Beschlußfassung vorzulegen.
e) die Beschlüsse der Versammlung zu protokollieren und jedem Eigentümer eine Protokollabschrift zu übersenden. Die Gewährung des Rechts auf Einsichtnahme bleibt davon unberührt.
f) Beschlußprotokolle sorgfältig aufzubewahren. Hinsichtlich der Aufbewahrung der übrigen Unterlagen gelten die Aufbewahrungspflichten des Handels- und Steuerrechts. Nach Ablauf der Aufbewahrungsfristen können die übrigen Unterlagen der laufenden Verwaltung vernichtet werden.
g) die Einhaltung der Hausordnung und die Erfüllung der den Eigentümern nach den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung obliegenden Pflichten zu überwachen und notfalls durchzusetzen.
h) für die ordnungsgemäße laufende Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen.
i) gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und für sie Verwaltungskonten in der Form offener Fremdkonten zu führen.
Der Verwalter kann ein laufendes Bewirtschaftungskonto und ein Rücklagenkonto einrichten. Er darf das Bewirtschaftungskonto bis zur Höhe von ..................... Euro überziehen.
j) die angesammelte Instandhaltungsrücklage getrennt vom laufenden Bewirtschaftungskonto verzinslich anzulegen. Diese Instandhaltungsrücklage kann vom Verwalter zur Abdeckung kurzfristiger Liquiditätsengpässe auf dem Bewirtschaftungskonto in Anspruch genommen werden.
Die Anlage von Geldern bedarf eines / keines Eigentümerbeschlusses.
k) die nach den gesetzlichen Bestimmungen und der Gemeinschaftsordnung von den einzelnen Wohnungseigentümern zu entrichtenden Zahlungen einzuziehen, Säumige zu mahnen und notfalls Zahlungen beizutreiben, d. h. rückständige Zahlungsverpflichtungen gegenüber säumigen Wohnungseigentümern gerichtlich geltend zu machen.
l) alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen.
m) objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen im erforderlichen Umfange abzuschließen und bei Eintritt eines Versicherungsfalles für die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen.
n) die Dienste von Hilfskräften (Hausmeister, Putzfrauen, Architekten, Sachverständige, Rechtsanwälte, Heizkostenabrechnungsfirmen, Handwerker, u.a.) in erforderlichem Umfange und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit in Anspruch zu nehmen.
o) für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderliche Gebrauchsgegenstände (z.B. Geräte für Hausmeister, Gartengeräte etc.) sowie Versorgungsgüter (z.B. Heizmaterial) zu beschaffen.
p) alle sonst im Rahmen der Verwaltungsaufgaben erforderlichen Verträge (z.B. Heizungswartung) abzuschließen.
q) die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis und gegenüber einzelnen Eigentümern gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern auch in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen.
r) alle Buchführungsarbeiten für die Eigentümergemeinschaft durchzuführen, oder durchführen zu lassen.
Der Verwalter handelt für Rechnung der Wohnungseigentümer und ist - auch gegenüber Gerichten und Behörden sowie gegenüber Privatpersonen - in dem vorstehend bestimmten Umfang bevollmächtigt, die Eigentümer zu vertreten. Der Verwalter darf gerichtliche Verfahren auch im eigenen Namen führen (sog. „Prozeßstandschaft“).
Die Vergütung des Verwalters beträgt monatlich
| je Wohnungseigentum | .................. | Euro zuzügl. USt., | ||
|
|
|||
| je Teileigentum | .................. | Euro zuzügl. USt., | ||
|
|
|||
| je Garage/TG-Stellplatz | .................. | Euro zuzügl. USt., |
und ist monatlich im voraus jeweils am Monatsersten zur Zahlung fällig.
Der Verwalter ist befugt, seine Vergütung jeweils dem laufenden Konto der Eigentümergemeinschaft zu entnehmen.
Die Vergütungssätze (ohne Ust.) erhöhen sich um jährlich 2 %, erstmalig ab xx.xx.20xx .
Beide Vertragsteile sind berechtigt, eine Neufestsetzung der Vergütung nach billigem Ermessen zu verlangen, wenn sich die beim Vertragsabschluß maßgeblichen Verhältnisse wesentlich geändert haben. Als eine wesentliche Veränderung ist es insbesondere anzusehen, wenn sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte (Basis 1991 = 100) um mehr als 10 % geändert hat.
Sollte diese Wertsicherungsklausel genehmigungspflichtig werden und die Genehmigung nicht erteilt werden, so werden die Parteien eine genehmigungsfreie Anpassungsklausel vereinbaren.
Mit der Vergütung des Verwalters werden dessen im Verlauf einer normalen Verwaltertätigkeit anfallenden Auslagen abgegolten, insbesondere Porto- und Telefonkosten.
Durch die Verwaltervergütung wird die Teilnahme an einer Wohnungseigentümerversammlung jährlich abgegolten; für jede weitere Wohnungseigentümerversammlung erhält der Verwalter eine zusätzliche Entschädigung von 50,00 Euro zuzüglich Ust. je angefangene Stunde. Eine eventuelle Miete für den Versammlungsraum tragen die Wohnungseigentümer gemeinsam.
Verlangen die Wohnungseigentümer eine zusätzliche Rechnungslegung im Sinne des § 28 Abs. 4 WEG, so ist der Verwalter berechtigt, die für diese Rechnungslegung entstandenen Kosten zusätzlich zu verlangen, soweit er die Notwendigkeit hierfür nicht selbst herbeigeführt hat.
In der Vergütung sind Löhne, Sozialaufwand und Nebenkosten für Hausmeister, Heizer, Gärtner oder anderes Personal, welches in der Hausanlage beschäftigt wird, nicht enthalten.
Die Kosten für die Anfertigung von Kopien (z.B. Protokollausfertigungen, Teilungserklärungen usw.) und deren Versand (Portokosten) sind dem Verwalter gesondert zu ersetzen. Die Kosten der Kopien betragen pro Seite -,50 Euro incl. Ust. (ab der 51. Seite -,30 Euro incl. Ust.).
Soweit der Verwalter durch die Erfüllung seiner Verwaltungsaufgaben Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer begründet, sind diese von der Gemeinschaft zu übernehmen.
a) Zustimmungserklärung zur Veräußerung eines Wohneigentums:
Hierfür wird ein Kostenersatz in Höhe einer Jahresverwaltergebühr - bezogen auf das veräußerte Wohnungseigentum - in Rechnung gestellt.
b) Bei Eigentümer- oder Mieterwechsel:
Hierfür ist an den Verwalter eine Umzugspauschale (als Sonderleistung zur Pflege der Stammdaten) in Höhe von 125,- Euro (incl. USt.) zu zahlen. Bei Verkauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung sind diese je hälftig vom Verkäufer und Käufer, bei Mieterwechsel vom Wohnungseigentümer zu zahlen.
c) Anmahnung rückständigen Hausgeldes gegenüber Wohnungseigentümern:
Der Verwalter ist berechtigt, hierfür einen Kostenersatz in Höhe von jeweils 5,- Euro zuzügl. USt. zu berechnen.
d) Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die einen Fachmann erfordern oder deren Auftragssumme 5.000,- Euro übersteigt:
Die Berechnung der Gebühren erfolgt nach den Baunebenkostenansätzen für Verwalterleistungen der II. Berechnungsverordnung.
e) Planung und Durchführung von Umbauten, Ausbauten etc.:
Hierbei gelten die einschlägigen Gebührenordnungen, z.B. HOAI, in entsprechender Anwendung.
f) Durchführung sonstiger Sonderaufgaben wie
Der Verwalter ist berechtigt, im erforderlichen Umfange Hilfskräfte (z.B. Sachverständige, Rechtsanwälte) auf Kosten der Eigentümergemeinschaft hinzuzuziehen.
Der Vertrag kann vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden.
Endet der Verwaltervertrag zum Ablauf eines Geschäftsjahres, ist der Verwalter zur Erstellung einer Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeendigung verpflichtet.
Endet der Verwaltervertrag während des Geschäftsjahres, hat der Verwalter die Jahresabrechnung für das abgelaufene Geschäftsjahr zu erstellen und die Rechnungslegung zum Ablauf der Vertragszeit vorzunehmen.
Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses hat der Verwalter die Vertragsunterlagen an seinen Nachfolger oder an den von den Eigentümern Ermächtigten zu übergeben. Die Abrechnungsunterlagen sind nach Erstellung der Jahresabrechnung auszuhändigen. Im Falle der Verweigerung der Entlastung kann der Verwalter auf Kosten der Wohnungseigentümer Kopien aller Abrechnungsunterlagen für sich anfertigen lassen.
Das Hausgeldkonto und das Instandsetzungsrücklagen-Konto sind außerhalb des Vermögens des Verwalters und auch getrennt vom Vermögen anderer Eigentümergemeinschaften zu führen. Die Wohnungseigentümer erteilen hiermit Vollmacht zur Eröffnung dieser Konten. Die Führung des Kontos auf den Namen des Verwalters ist zulässig, es muß jedoch kenntlich gemacht werden, daß der Verwalter das Konto treuhänderisch für die Wohnungseigentümergemeinschaft führt.
Die Haftung für ein Verhalten des Verwalters, das weder vorsätzlich noch grob fahrlässig ist, wird der Höhe nach auf 25.000,- Euro begrenzt.
Gegenseitige Ansprüche aus diesem Vertrag verjähren nach einem Jahr von dem Zeitpunkt an, in dem sie entstanden sind, spätestens jedoch ein Jahr nach Beendigung des Vertrages.
Fordert ein Wohnungseigentümer außerhalb der jährlichen Abrechnung Einsicht in Unterlagen, so können diese Unterlagen nur im Büro des Verwalters zu einem vom Verwalter bestimmten Zeitpunkt eingesehen werden.
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, von ihm bemerkte Mängel und Schäden am Grundstück oder Gebäude, deren Beseitigung den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, dem Verwalter unverzüglich anzuzeigen. Der Verwalter ist berechtigt, in zeitlichen Abständen von zwei Jahren - nach vorheriger Anmeldung - den Zustand der Wohnungen auf etwa notwendig werdende Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu prüfen. Aus wichtigem Grund ist die Nachprüfung auch sonst zulässig. Die Veräußerung und/oder Vermietung einer Wohnung ist dem Verwalter unverzüglich anzuzeigen.